Qué son y cómo conseguir las mejores condiciones

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En los últimos años, un producto de préstamo bastante nuevo: los préstamos de la tasa de cobertura del servicio de la deuda (DSCR), se han vuelto enormemente populares entre los inversores inmobiliarios. Los préstamos DSCR se han convertido en una herramienta crítica para los inversionistas que buscan alcanzar sus sueños de libertad financiera.

Estos préstamos, destinados específicamente a propiedades de inversión soloson tan efectivos y populares porque requieren sin verificación de ingresos (o relación deuda-ingreso) y sin declaraciones de impuestos ni papeleo interminable. Además, si bien la calificación y la documentación son mucho menores que las de las hipotecas convencionales, las tasas de interés son apenas más altas (por lo general, menos del 1 % más). Estos préstamos ofrecen tasas fijas durante 30 años, incluidas opciones en las que solo se pagan intereses durante los primeros 10 años, por lo que evita la presión de pago y refinanciamiento que a menudo viene con alternativas de dinero fuerte.

En conjunto, no es de extrañar por qué los inversionistas han acudido en masa a estos préstamos para escalar sus carteras y lograr sus sueños de libertad financiera.

¿Cómo califica para un préstamo DSCR?

Los prestatarios potenciales a veces pueden encontrar confusión cuando se enteran por primera vez de los préstamos DSCR. Específicamente, el proceso de calificación, especialmente si han estado en el escurridor con una calificación convencional. Si bien los prestamistas convencionales examinarán aparentemente todos los aspectos de sus ingresos, gastos, transacciones de cuentas bancarias e historial crediticio, los préstamos DSCR son diferentes, ya que la calificación y la suscripción se centran principalmente en la propiedad y no en usted, el prestatario.

Los prestamistas de DSCR observarán su puntaje de crédito y se asegurarán de que tenga algunos meses de pagos en el banco, pero aparte de eso, ¡su propiedad califica, no usted! Eso significa que sus fuentes de ingresos, ya sea que tenga un trabajo W-2, sea dueño de un negocio, invierta en bienes raíces a tiempo completo, esté jubilado o entre trabajos, no importa! ¡Los prestamistas de DSCR estrictamente no toman en cuenta los ingresos!

¿Qué determina mi tarifa y los términos?

Entonces, ¿qué determina si califica y qué tasa pagará? Se trata principalmente de tres factores clave:

1. DSCR (Coeficiente de cobertura del servicio de la deuda)
2. LTV (relación préstamo-valor)
3. FICO (puntaje de crédito)

Índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)

No sorprende que la métrica DSCR sea importante para los préstamos DSCR. El índice de cobertura del servicio de la deuda mide los ingresos de la propiedad (alquileres) divididos por los gastos principales (principal e intereses de su préstamo hipotecario, más impuestos sobre la propiedad, seguro y cualquier cuota de HOA aplicable).

Los inversores inmobiliarios en general invertir para el flujo de caja mensual de sus propiedades de alquiler, lo cual se logra cuando los ingresos superan sus gastos y les sobra utilidad. Un DSCR de 1.00x significa que los ingresos son iguales a los gastos y el inversionista está alcanzando el punto de equilibrio. Un DSCR superior a 1,00x significa que el inversor está ganando dinero porque ahora tiene flujo de caja. Por ejemplo, se produciría un DSCR de 1,25x si la propiedad gana $1250 al mes en alquiler y tiene $1000 en PITIA (gastos: capital + intereses + impuestos + seguro + cuotas de asociación). Un DSCR por debajo de 1,00x significa que los gastos superan los ingresos, por lo que el inversor pierde dinero todos los meses.

¿Cómo funciona esto desde la perspectiva del prestamista? Un prestamista generalmente querrá que el inversionista obtenga el mayor flujo de efectivo posible porque la principal preocupación es la capacidad de realizar los pagos del préstamo hipotecario. Por lo tanto, cuanto mayor sea el DSCR, mejores condiciones de préstamo obtendrá un inversor porque el prestamista puede estar más seguro de recibir el reembolso ya que el alquiler cubre con creces los pagos de la deuda cada mes.

Relación préstamo-valor (LTV)

El segundo factor determinante es la préstamo a valor (LTV). Esta es una métrica simple que compara el monto de su préstamo con el valor de la propiedad. Esto es extremadamente importante para el prestamista porque el recurso principal del prestamista si deja de pagar (incumplimiento) del préstamo es ejecutar la propiedad y reemplazar el dinero perdido en la deuda impaga con el activo inmobiliario. Simplemente, si el prestamista puede vender la propiedad por más de lo que se debe en una situación de ejecución hipotecaria, entonces el prestamista está protegido de perder dinero.

Como tal, cuanto menor sea el LTV, menor será el riesgo de pérdida para el prestamista, ya que tienen un “colchón” más grande en caso de que se necesite una ejecución hipotecaria. Por ejemplo, en un escenario de LTV del 80 % (por ejemplo, un prestatario compra una propiedad y hace un pago inicial del 20 %), una propiedad de $1 000 000 implicaría un préstamo de $800 000 con un “colchón” o capital de $200 000 para el prestatario. En esta situación, si el prestatario no cumple y el prestamista necesita ejecutar la hipoteca, siempre y cuando el valor de la propiedad no haya disminuido en más del 20% ($200,000), el prestamista está protegido contra el riesgo de pérdida, ya que entonces sería propietario una propiedad que vale más que la deuda cancelada.

En este ejemplo, si la propiedad mantuvo este valor de $ 1,000,000 y el prestamista ejecutó la hipoteca debido a incumplimiento, el prestamista en realidad sale ganando, siendo dueño de una propiedad de $ 1,000,000 en lugar de una nota de $ 800,000. Sin embargo, en el mundo real, no es tan simple (¡como todos los inversionistas de bienes raíces saben muy bien!), ya que hay costos de cierre, honorarios legales y tiempo y energía gastados en este proceso que casi todos los prestamistas preferirían evitar.

Entonces, ¿cómo afecta esto a los términos de los préstamos? Simplemente, cuanto menor sea el LTV, mejores serán los términos para el prestatario, ya que aumenta el “colchón” para el prestamista en caso de disminución del valor y ejecución hipotecaria. En el ejemplo anterior, el valor de la propiedad tendría que haber disminuido en más del 20 % para que el prestamista perdiera dinero, un escenario poco probable pero plausible. Sin embargo, si el LTV hubiera sido del 60 %, es decir, un préstamo de $600 000 en una propiedad de $1 000 000, el valor habría tenido que disminuir en un enorme 40 % o $400 000 para que el prestamista estuviera en una posición de pérdida. ¡Mucho más improbable! Por lo tanto, el prestamista puede ofrecer mejores términos (como una tasa más baja) en el préstamo LTV del 60%, ya que conlleva mucho menos riesgo.

FICO (puntaje de crédito)

La métrica clave final para calificar para un préstamo DSCR es su FICO o puntuación de crédito calificada. Por lo general, hay tres puntajes de crédito para todos, Equifax, Experian y TransUnion, y el puntaje utilizado para calificar para el préstamo será el del medio.

Si bien los préstamos DSCR se basan principalmente en la propiedad y no en el prestatario individual, el prestamista aún considera las calificaciones crediticias como parte del panorama general de calificación. Tenga en cuenta que los puntajes de crédito de un prestamista hipotecario se calcularán de manera un poco diferente al puntaje que puede ver de un banco normal o un proveedor de datos en línea. Estos puntajes se ponderan un poco más hacia el crédito inmobiliario, teniendo más en cuenta cosas como otras deudas hipotecarias.

Desde la perspectiva del prestamista, alguien con un largo y excelente historial de pagos completos y oportunos de otras hipotecas es un gran indicador de la probabilidad de pagos perfectos y oportunos de su préstamo DSCR. Así que cuanto mejor sea el crédito, mejores serán los términos.

Otros factores que determinan la calificación

Si bien las “tres grandes” métricas enumeradas anteriormente son los principales determinantes de su calificación y calificación, otros factores también marcan la diferencia, aunque no tan importantes. Algunos otros factores que utilizan los prestamistas de DSCR incluyen:

• Propósito del prestamo: Por lo general, obtendrá mejores condiciones en una adquisición que en un refinanciamiento con retiro de efectivo, ya que el valor utilizado por el prestamista es más seguro en una compra y hay más “piel en el juego” garantizada para el prestatario.
• Tamaño del préstamo: A los prestamistas de DSCR generalmente les gusta un tamaño de préstamo de “Ricitos de oro”, ni demasiado grande ni demasiado pequeño para obtener el mejor precio. Esto se debe a que hay menos mercado para propiedades de alquiler de gran tamaño (es decir, cuántos compradores o inquilinos potenciales hay para mansiones de más de $ 3 millones), pero a la inversa, una propiedad de valor demasiado pequeño (con un valor de $ 200k o menos) puede indicar una disminución o mercado ultra-rural, un barrio rudo o una propiedad en mal estado. Las mejores tasas y las tarifas más bajas generalmente se encuentran en el rango de monto de préstamo de $ 250k – $ 750k.
• Sanciones por pago anticipado: Los prestamistas de DSCR son conocidos por ofrecer las mejores tasas cuando las multas por pagar el préstamo por adelantado (es decir, una tarifa si paga por adelantado al principio del plazo) son más altas. Si usted es un inversionista a largo plazo y no planea vender rápidamente, a menudo es una buena idea cambiar las multas de prepago dentro de los primeros cinco años por una tasa mucho más baja.

Cómo elegir un prestamista DSCR

Una vez que esté listo para obtener un préstamo DSCR, es hora de elegir el prestamista adecuado para usted. A veces puede ser abrumador averiguar cómo empezar y a quién elegir. Hay muchos prestamistas DSCR que ofrecen el producto.

Aquí está el secreto sobre los préstamos DSCR que no muchos prestamistas le dirán: el producto del préstamo es prácticamente el mismo entre todos los prestamistas. Si bien existen algunas diferencias en los bordes y con tasas de interés exactas, la mayoría de las veces, los préstamos son más o menos iguales. Y cuando se trata de tasas, un prestamista puede tener las mejores tasas en un momento dado, pero como en todos los mercados competitivos, no durará mucho y las tasas eventualmente convergerán a ser esencialmente las mismas.

Entonces, ¿cómo elige al prestamista DSCR correcto, no solo para su trato inmediato, sino también para establecer una relación a largo plazo?

Vas a querer afinar el verdadero especialidades y diferencias en los programas de préstamo ofrecidos y la reputación y solidez financiera del prestamista también. Es probable que las tarifas y los cargos terminen siendo bastante similares, así que asegúrese de hacer buenas preguntas y descubra por qué son diferentes.

Algunas preguntas sugeridas para comenzar:

• ¿Es usted un prestamista directo que presta su propio capital o un intermediario de corretaje que trabaja con otros prestamistas?
• ¿Tiene algún programa especial para tipos de propiedad, como financiamiento de alquiler a corto y mediano plazo? ¿Algún programa de préstamos BRRRR?
• ¿Cuál es el LTV máximo al que prestas?
• ¿Necesita un DSCR de al menos 1,00x o tiene opciones para propiedades que no generan flujo de efectivo?
• Cuando hay socios (es decir, 50/50 propietarios de una LLC) que solicitan un préstamo DSCR, ¿califica la puntuación FICO del socio más alto o más bajo?

Conclusión

Elegir un prestamista DSCR y luego asegurarse de que su calificación le brinde las tasas y tarifas más bajas posibles puede ser una experiencia abrumadora. Con suerte, este artículo puede servir como un recurso sólido para ayudarlo a seleccionar el mejor préstamo DSCR para su viaje de inversión.

Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.