La guía definitiva para comprar una segunda casa

Hay muchas razones para querer una segunda casa. Ya sea que esté dando el salto a la inversión en bienes raíces y necesite una propiedad que pueda generar flujo de efectivo cada mes o simplemente necesite un lugar para quedarse en los veranos, las segundas viviendas son un pilar en el clásico estilo de vida de “libertad”.

Sin embargo, comprar otra propiedad es un compromiso financiero serio. Y si la compra de una vivienda principal es una de las transacciones financieras más importantes que probablemente realice, la compra de una segunda vivienda puede ser igual de importante. Por lo tanto, antes de comprar una segunda casa, tiene sentido financiero calcular si puede pagar los costos de compra y mantenimiento.

Por lo tanto, ya sea que desee encontrar la escapada perfecta a la playa, la casa de cercanías cerca de una ciudad importante o la propiedad de alquiler para comenzar una cartera de bienes raíces, necesita el mejor asesoramiento sobre cómo comprar una segunda casa.

Este artículo explora los pasos necesarios para tomar posesión de una segunda propiedad residencial. Aprenderá cómo elegir una ubicación, encontrar financiamiento y cerrar un trato.

¿Cuándo una segunda vivienda es una buena inversión?

Comprar una casa además de su residencia principal tiene varios beneficios financieros. Los enumeraremos a continuación.

Flujo de fondos

Alquilar su segunda casa como un alquiler a corto plazo durante el tiempo que no se quede allí o como un alquiler a largo plazo es una excelente manera de comenzar a invertir en bienes raíces y comenzar a generar flujo de efectivo.

Apreciación

Aunque el mercado inmobiliario experimenta altibajos, las tendencias generales muestran que el valor de las propiedades se aprecia a largo plazo. Esto significa que puede esperar una tasa saludable de apreciación a largo plazo, construyendo silenciosamente su patrimonio neto.

Beneficios fiscales

Comprar una segunda casa significa que tiene acceso a varios beneficios fiscales, lo que reduce la cantidad que debe al IRS. Por ejemplo, puede calificar para una deducción de intereses hipotecarios o una deducción de impuestos sobre la propiedad.

Sin embargo, es aconsejable obtener un buen asesoramiento financiero antes de considerar una segunda casa a efectos fiscales. Las leyes de impuestos a la propiedad sobre inversiones inmobiliarias pueden cambiar. Y dependiendo de la cantidad de días que ocupe la propiedad adicional, el IRS podría considerarla una segunda casa o una propiedad de inversión, cada una con diferentes implicaciones fiscales.

¿Cuántas casas puede pagar?

Antes de comprar una segunda casa, es crucial evaluar su situación financiera.

Por ejemplo, es posible que deba calificar para una hipoteca de segunda vivienda. Tener suficientes ingresos y ahorros para cubrir gastos inesperados también es bueno. Por ejemplo, ¿qué harás si tienes vacantes extendidas? ¿Todavía puede pagar la hipoteca si las tasas de interés aumentan? También hay gastos adicionales a considerar con ser propietario de una propiedad de alquiler.

Requisitos del prestamista hipotecario para una segunda casa

Los prestamistas hipotecarios generalmente requieren pagos iniciales más altos para una segunda casa, puntajes de crédito mínimos más altos y tasas de interés más altas.

Se recomienda que tenga un pago inicial de más del 10% y mucho efectivo a la mano. También hay muchos prestamistas que requerirán que usted viva en la propiedad durante al menos parte del año.

Calcule los requisitos de la relación deuda-ingreso (DTI)

Las aprobaciones de préstamos hipotecarios siempre dependen de los requisitos de relación deuda-ingresos. Por ejemplo, si está comprando una segunda casa, normalmente necesitará un DTI inferior al 45 % para obtener la preaprobación de una segunda hipoteca.

Aquí hay una forma rápida de calcular su relación deuda-ingreso:

• Sume sus facturas mensuales, incluidos los pagos de la hipoteca, los pagos de tarjetas de crédito y otros pagos de deudas.
• Divida la cantidad por su ingreso mensual bruto (ingreso antes de impuestos).
• El resultado es un porcentaje que muestra su DTI: cuanto menor sea el número, menos riesgoso es para los prestamistas hipotecarios.

Casa de vacaciones versus propiedad de inversión

Conocer la diferencia entre tener una casa de vacaciones o una propiedad de inversión es crucial. Por ejemplo, los beneficios fiscales, el financiamiento y las opciones de hipoteca difieren según el uso de su hogar.

Por lo general, una casa de vacaciones es aquella que se tiene para disfrutarla o se vive en la propiedad por un diez por ciento menos del tiempo que se alquila. Por otro lado, una segunda vivienda se convierte en una propiedad de inversión cuando los inquilinos la ocupan la mayor parte del año.

Cómo comprar una segunda casa

Comprar una segunda casa requiere la misma debida diligencia y cálculo financiero que cuando compró su residencia principal. Sin embargo, los costos de funcionamiento, las opciones de hipoteca, los pagos de préstamos y el mantenimiento pueden ser significativamente más altos que los de su hogar actual.

Considere todos los costos de comprar y ser propietario de una segunda casa

Es vital calcular los números antes de comprometerse a comprar una segunda casa.

Estos son algunos de los gastos a considerar:

• Impuestos de propiedad: Tendrá que pagar impuestos sobre una propiedad secundaria como una residencia principal. Sin embargo, dependiendo de su estado fiscal, puede calificar para una deducción de impuestos sobre la propiedad.
• Mantenimiento: Mantener una segunda casa puede ser relativamente costoso porque generalmente depende de contratistas externos. Por ejemplo, una empresa de administración de propiedades, servicios de jardinería, reparaciones de emergencia y mantenimiento afectan su flujo de ingresos.
• Utilidades: Los inquilinos a largo plazo suelen pagar los servicios públicos como parte del contrato de arrendamiento. Sin embargo, para alquileres a corto plazo de casas de vacaciones, debe calcular el costo de las facturas de energía. Por ejemplo, en invierno, es necesaria una temperatura ambiente interior para evitar problemas de humedad y moho.
• Seguro: Asegurar una vivienda secundaria cuesta más que su residencia principal. Además, según el tipo de propiedad (casa de vacaciones o propiedad de inversión), debe elegir entre diferentes opciones de seguro. Por ejemplo, el seguro contra riesgos puede ser necesario para algunos resorts de playa. Y el seguro de las propiedades de alquiler es más caro que el de una segunda residencia.

Explora tus opciones de financiación

La inversión inmobiliaria exitosa depende de obtener las opciones de financiación adecuadas. Pero los requisitos de la hipoteca para una segunda casa serán más estrictos que los de su hipoteca actual. Además, las opciones de préstamo dependen de los requisitos específicos de puntaje de crédito para propiedades de inversión o casas de vacaciones.

Un préstamo jumbo o convencional son las dos opciones de financiación más comunes a la hora de adquirir una segunda vivienda.

• Préstamo convencional: Para calificar para un préstamo convencional, debe cumplir con los requisitos de ingresos y pago inicial estipulados por Freddie Mac y Fannie Mae y dentro de los límites establecidos por la FHFA (Administración Federal de Financiamiento de la Vivienda). Sin embargo, existen dos restricciones con este tipo de préstamo con respecto a las segundas residencias:
  • Debe tener un puntaje de crédito de al menos 620. Sin embargo, cuanto más alto, mejor para obtener las mejores tasas de interés.
  • No puede alquilar su casa por más de seis meses en el año; de lo contrario, se clasifica como una propiedad de inversión.
• Préstamo gigante: También llamada hipoteca convencional no conforme, esta opción de préstamo puede ser útil para financiar la compra de una propiedad. Estos son algunos requisitos para obtener la aprobación de un préstamo jumbo:
  • Una calificación crediticia de al menos 700 (algunos prestamistas estipulan una calificación crediticia mínima de 720).
  • Una relación deuda-ingreso por debajo del 45%.
  • Algunos prestamistas requieren que tenga suficiente efectivo para cubrir 12 meses de pagos de hipoteca.

Obtenga una preaprobación para una hipoteca

Obtener la preaprobación de una hipoteca al principio de su viaje de inversión inmobiliaria es vital. La aprobación previa le permite saber cuánto puede pagar para ofrecer una segunda casa. Además, el proceso de financiación avanza mucho más rápido al cerrar un negocio de bienes raíces.

Realizar estudios de mercado para mercados inmobiliarios potenciales.

Al igual que con cualquier inversión inmobiliaria, la diligencia debida es crucial al comprar una propiedad para alquilar o como segunda residencia. Por lo tanto, debe realizar una investigación exhaustiva sobre los mercados inmobiliarios con un sólido potencial de inversión.

Estos son algunos de los mejores consejos para encontrar el tipo correcto de propiedad:

• Decide si la propiedad es para alquiler, tu segunda residencia o una mezcla de ambos.
• Analice las tendencias actuales del mercado en el área local que está considerando.
• Investigue vecindarios por calidad de vida, servicios y proximidad a instalaciones clave.
• Mire cinco o seis propiedades comparables para encontrar las mejores ofertas.
• Calcule el precio promedio de las propiedades comparables.

El siguiente paso en el proceso de compra de una casa es encontrar un agente inmobiliario local para encontrar su segundo hogar ideal.

Encuentre un agente inmobiliario de confianza

Un agente de bienes raíces con experiencia es invaluable al comprar una segunda casa. Cubrirán todas las bases para buscar las mejores ofertas para sus necesidades, lo cual es crucial si está comprando una propiedad en otro estado. También pueden manejar las negociaciones iniciales con el vendedor, ahorrándole costos de viaje y tiempo.

Un buen agente inmobiliario sigue siendo útil incluso al comprar una segunda propiedad en el área local. Esto se debe a que pueden encontrar la propiedad ideal para los requisitos de su estilo de vida. Por ejemplo, el tipo de propiedad adecuada depende de si planea comprar una segunda casa o una propiedad de inversión. ¿O desea mudarse a su nuevo hogar y alquilar su propiedad actual? En estos casos, los servicios de un agente inmobiliario local son vitales.

Para encontrar un buen agente de bienes raíces calificado, ¡utilice nuestra herramienta Buscador de agentes!

Haz ofertas

Una vez que haya encontrado la casa de sus sueños, es hora de hacer una oferta. Puede elaborar su estrategia de negociación y cuánto ofrecer con su agente de bienes raíces. Esto incluye contingencias en el acuerdo de venta y cuánto dinero de arras (pago inicial) puede pagar.

Si ofrece por debajo del precio de lista o cumple con el precio del comprador, depende de si el valor de la casa es justo y de cuánto quiere la propiedad. Pero, nuevamente, su agente de bienes raíces puede guiarlo a través del proceso.

Si el comprador acepta su oferta, entonces inicia el proceso de cierre del trato. Si el comprador hace una contraoferta, tendrás que negociar cuánto estás dispuesto a gastar.

Cerca

Puede tomar de 30 a 45 días cerrar una casa. Sin embargo, puede ser más largo dependiendo de los problemas en la solicitud de hipoteca, la tasación de la vivienda y la inspección de la vivienda. Durante este período, el agente de cierre lleva a cabo todas las tareas necesarias para transferir la propiedad de la propiedad del comprador al vendedor.

Estos son los pasos necesarios al cerrar un trato de propiedad:

• Abra una cuenta de depósito en garantía: Por lo general, su agente de bienes raíces abre la cuenta donde se guardan el depósito, el depósito y el dinero del prestamista.
• Encuentre un agente de cierre o un abogado de bienes raíces: Algunos estados requieren que contrate a un abogado de bienes raíces para cerrar el trato y presentar la documentación.
• Búsqueda de título y seguro: Este paso confirma la titularidad legal de la propiedad. El seguro lo protege a usted y al prestamista de defectos de título, gravámenes o gravámenes.
• Tasación de la casa: Su prestamista organiza una tasación de la propiedad para asegurarse de que el valor sea exacto. Un valor inferior al precio de cotización puede afectar la cantidad de dinero que puede pedir prestado. Por lo tanto, es posible que deba negociar un precio de venta más bajo con el vendedor.
• Inspección de la casa: Obtener el informe de un inspector de viviendas le permite conocer la verdadera condición de la propiedad. Por lo general, el contrato de venta contiene un acuerdo de contingencia que le permite retirarse si se descubren problemas estructurales graves o de otro tipo.
• Recorrido final: Usted y el agente pueden recorrer la propiedad, generalmente 24 horas antes del cierre, para asegurarse de que todo esté listo para vender. Verifica que todas las reparaciones estén completas, que la propiedad no tenga daños y que esté limpia.
• Día de cierre: Ha llegado el gran día para que te conviertas en propietario legal de una segunda vivienda. Usted paga los costos de cierre y las tarifas adicionales el día del cierre y firma toda la documentación. Por último, el agente de cierre se encarga de que el vendedor reciba dinero de la cuenta de depósito en garantía.

Conclusión

Comprar una segunda casa es un proceso emocionante y puede ser un movimiento financiero inteligente. Sin embargo, para asegurarse de que la segunda residencia se ajuste a los requisitos de su estilo de vida, es vital recordar los siguientes aspectos:

• Decida el motivo de la compra de una segunda propiedad: ¿es una casa de vacaciones o una propiedad de inversión?
• Asegúrese de tener los medios financieros para comprar y mantener una segunda casa.
• Lleve a cabo la diligencia debida en cada paso del camino para obtener el mejor préstamo hipotecario, encontrar un buen agente inmobiliario y encontrar una propiedad que coincida con sus objetivos financieros.

Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.