Durante la pandemia de COVID-19, la proporción de préstamos hipotecarios residenciales con pagos puntuales se redujo drásticamente en 2020, según datos a nivel de préstamos. Esta fue, con mucho, la disminución más significativa en la participación de las cuentas corrientes desde la crisis financiera mundial, como se muestra en la primera figura.
Históricamente, estos préstamos no corrientes progresan de 30 días de retraso a 60, y de 60 días de retraso a 90, y eventualmente muchos terminan en ejecución hipotecaria. Sin embargo, durante la pandemia de COVID-19, casi todos los préstamos no corrientes evitaron ser ejecutados.
Este artículo analiza cómo cambió este patrón durante la pandemia y presenta las posibles razones para ello.
Desglose de préstamos no corrientes
Para obtener información sobre aproximadamente dos tercios del mercado hipotecario de EE. UU., utilizamos un conjunto de datos a nivel de préstamo de Black Knight (McDash). La segunda figura muestra el desglose de diciembre de préstamos no corrientes por estado para tres períodos diferentes: 2009, que representa el pico de impago durante la Gran Recesión; 2019, que representa la situación previa a la pandemia; y finalmente 2020 para capturar la pandemia de COVID-19. Tenga en cuenta que los préstamos no corrientes pueden dar lugar a una de estas cuatro situaciones:
- Treinta a 59 días de retraso
- Noventa días de retraso o más
- Juicio hipotecario
- Otro [includes 60 to 89 days late, paid off, real-estate owned (REO) and involuntary liquidation and servicing transfers, meaning a change in loan servicer]
Hay dos mensajes clave de la segunda figura. Primero, la tasa de morosidad severa (90 días de retraso o más) en diciembre de 2020 fue mucho más alta que la del año anterior (4.7% de todos los préstamos) y solo alrededor de medio punto porcentual más baja que en 2009. Segundo, levemente tarde (30 a 59 días sin pago) y las ejecuciones hipotecarias fueron mucho más bajas en diciembre de 2020 que en diciembre de 2009.
Tenga en cuenta que el estado levemente atrasado es más bajo en 2020 que en 2019; esto se debe a que el aumento en este estado de falta de pago ocurrió a principios de año para 2020. Para comprender estas diferencias, nos enfocamos en lo que sucedió con los préstamos que no recibieron pagos durante tres meses durante la pandemia y los comparamos con cómo evolucionaron las cosas durante el crisis financiera.
¿Qué pasó con los préstamos no corrientes?
Para responder a esta pregunta, seleccionamos un subconjunto de hipotecas. En particular, analizamos los préstamos que estaban al día en febrero de 2020 y que tenían 90 días o más de morosidad en junio, y analizamos qué sucedió con estos préstamos en los meses siguientes. (Ver la tercera figura.)
Se eligió febrero de 2020 porque fue el mes anterior a los cierres por la pandemia de COVID-19 y comenzó la recesión económica en los EE. UU. Se seleccionó junio porque fue el primer mes en el que una gran parte de los préstamos vigentes en febrero alcanzaron al menos 90 días de retraso: el 2,8 % de los préstamos vigentes en febrero de 2020 tenían 90 días o más de retraso en junio de 2020. Para comparar con la crisis financiera, hicimos lo mismo para 2009. En este caso, aproximadamente el 0,7 % de los préstamos vigentes en febrero de 2009 tenían 90 días de retraso o más en junio de 2009.
Primero, considere las líneas grises, que comienzan en 100% en junio. Muestran la proporción de préstamos de la muestra que permanecieron con 90 días de retraso o más en el mes de referencia. La línea punteada, que representa el año 2009, muestra que aproximadamente el 48% de los préstamos hipotecarios tenían al menos 90 días de atraso a finales de 2009.
Por el contrario, la línea gris sólida* muestra que aproximadamente el 55 % de estos préstamos se retrasaron 90 días o más a fines de 2020. Por lo tanto, no existe una diferencia tan grande entre la pandemia de COVID-19 y la crisis financiera en términos de préstamos que dejan el estado de tener al menos 90 días de atraso.
Pero, ¿qué pasó con los créditos que salieron del estatus de atraso de 90 días o más? Estos préstamos podrían haber ido a:
- Estado actual
- Juicio hipotecario
- Otros (que incluye volver a tener más de 30 o 60 días de atraso; REO; liquidación involuntaria; o servicio transferido o reembolsado, que incluye préstamos reembolsados en su totalidad ya sea porque se vendió la casa o se refinanció el préstamo)
La respuesta es muy diferente para 2009 y 2020, y las principales diferencias están en los estados actual y de ejecución hipotecaria. La primera diferencia se puede ver en los préstamos que hacen la transición al estado actual (líneas naranjas).
En 2020, alrededor del 40% de los préstamos con 90 días de retraso o más en junio terminaron el año al corriente, alrededor de cuatro veces el nivel de 2009. La segunda diferencia está en la incidencia de la ejecución hipotecaria. Las líneas azules muestran los préstamos con 90 días de retraso o más en junio que pasaron a ejecución hipotecaria. Para 2009, la línea discontinua muestra que esta participación aumentó y alcanzó el 34% en diciembre.
Por el contrario, la línea azul sólida permanece muy cerca de cero, lo que indica que pocos préstamos pasaron a la ejecución hipotecaria en 2020. Por lo tanto, la principal diferencia es que en 2009, una parte significativa de los préstamos dejaron el estado de 90 días de retraso o más. hicieron la transición a la ejecución hipotecaria, mientras que en 2020, a medida que la economía se recuperó, estos préstamos regresaron al estado actual.
Cómo la Ley CARES ayudó a los prestatarios
El 27 de marzo de 2020, la Sección 4022 de la Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica del Coronavirus (CARES) introdujo disposiciones para suspender las ejecuciones hipotecarias y ofreció opciones de indulgencia en hipotecas respaldadas por el gobierno federal. (Tenga en cuenta que algunos prestamistas privados también tienen programas de indulgencia). Estos préstamos hipotecarios comprenden una participación de mercado considerable e incluyen préstamos de o a través de lo siguiente:
- Administración Federal de Vivienda (FHA)
- Programa de Valores Respaldados por Hipotecas de la Ley Nacional de Vivienda (NHA)
- Administración de Veteranos (VA)
- Departamento de Agricultura (USDA)
- fannie mae
- freddy mac
La suspensión de ejecuciones hipotecarias no se aplica a propiedades desocupadas o abandonadas y, aunque inicialmente duró 60 días, la suspensión se extendió y ahora expirará el 30 de junio de 2021. La sección también exige que los prestatarios de cualquier estado de morosidad tengan derecho a indulgencia si la pandemia de COVID-19 ha causado directa o indirectamente dificultades financieras.
Una vez que finaliza la indulgencia, los prestatarios pueden realizar un pago único por el monto del capital y los intereses perdidos durante la indulgencia. También pueden:
- Extender la duración de la hipoteca para continuar haciendo los mismos montos de pago mensual
- Aceptar pagar la suma global de los pagos atrasados al final del plazo de la hipoteca o en el momento de la venta o refinanciamiento
- Distribuya la suma de los pagos atrasados a lo largo del tiempo, además del pago mensual regular
- Buscar la modificación del préstamo, como reducir la tasa de interés, cambiar la duración del préstamo o modificar el monto del pago mensual
Estas posibilidades de indulgencia no estuvieron tan fácilmente disponibles durante la crisis financiera y contribuyeron al aumento de las ejecuciones hipotecarias entre 2007 y 2009. En ese momento, el Congreso alentó a los prestamistas a usar HOPE for Homeownersun programa de modificación de préstamo aprobada como parte de la Ley de Vivienda y Recuperación Económica en 2008. Sin embargo, los requisitos para los propietarios de viviendas que buscaban asistencia a través de este programa eran más estrictos que los de la reciente asistencia de la Ley CARES. Además, el acuerdo de modificación de préstamo requería que los propietarios de viviendas compartieran con la FHA cualquier capital obtenido de la venta o refinanciación de sus viviendas.
Un mercado inmobiliario más fuerte hoy
Un mercado inmobiliario fuerte, un factor clave que no estuvo presente durante la crisis financiera de 2007-08, permite a los prestatarios en problemas vender sus casas al salir de la indulgencia y pagar en su totalidad en lugar de ejecutar la hipoteca. A Informe de enero de 2021 de Black Knight Inc. descubrió que aproximadamente nueve de cada 10 préstamos en indulgencia tienen al menos un 10% de capital, la cantidad que generalmente se necesita para vender al final de la indulgencia en lugar de ejecutar la hipoteca.
En 2009, el valor de las casas típicas disminuyó alrededor de un 2% de junio a diciembre. Por el contrario, los valores típicos de las viviendas aumentaron aproximadamente un 5 % entre junio de 2020 y diciembre de 2020. La necesidad de pasar más tiempo en casa durante la pandemia creó un aumento en la demanda de viviendas y empujó los precios de las viviendas al alza. Los valores de vivienda más altos significan más equidad y, por lo tanto, menor riesgo de ejecución hipotecaria.
Además de valores de vivienda más altos, los grupos de prestatarios y préstamos también tenían un riesgo menor cuando la pandemia de COVID-19 golpeó a los EE. UU. ) en comparación con alrededor del 3,5% en 2020. Y la proporción de hipotecas de tasa ajustable ha caído alrededor de 10 puntos porcentuales desde la crisis financiera. Las hipotecas de tasa ajustable generalmente tienen tasas de interés introductorias bajas que aumentan después de cierto período. Cuando la tasa de interés aumenta, el pago mensual también aumenta, lo que lleva a un mayor riesgo de impago.
Otra diferencia entre los dos períodos es que la economía de EE. UU. todavía estaba en declive en la segunda mitad de 2009. Por el contrario, la economía de EE. UU. de 2020 comenzaba a recuperarse en junio. La tasa de desempleo aumentó del 9,5% al 9,9% entre junio y diciembre de 2009, pero disminuyó del 11,1% al 6,7% entre junio y diciembre de 2020.
Interacción entre la Ley CARES y el Mercado de la Vivienda
Tenga en cuenta, finalmente, que los precios de la vivienda probablemente también estén relacionados con las acciones para facilitar la indulgencia en la Ley CARES. La acción temprana y exhaustiva del gobierno ha brindado a los prestatarios la oportunidad de estar al día con los préstamos hipotecarios en lugar de ejecutarlos.
Los economistas Elliot Anenberg y Tess Scharlemann en la Junta de Gobernadores de la Reserva Federal explicado en un artículo de marzo de 2021 que permitir que la gente se quede en sus casas, en lugar de vender, evita una espiral de precios al estabilizar la oferta de casas en el mercado. Este tipo de indulgencia se correlaciona positivamente con el desempleo y negativamente con los listados de casas nuevas.
Además, los economistas descubrieron que la proporción promedio de hipotecas en indulgencia aumentó en 4,7 puntos porcentuales entre mayo y julio de 2020, en relación con justo antes de la pandemia de COVID-19, lo que indica que los propietarios estaban utilizando estos programas de indulgencia.
Conclusión
Aunque la evolución de la proporción de hipotecas vigentes durante la pandemia de COVID-19 se parece a lo que sucedió en la época de la crisis financiera, existen diferencias importantes entre estos dos episodios. El hecho más claro que distingue a los dos es la falta de un aumento en las ejecuciones hipotecarias durante la pandemia de COVID-19 que probablemente fue ayudado por la Ley CARES y un mercado inmobiliario más fuerte.
* Este artículo ha sido actualizado para corregir la descripción del color y patrón de la línea.
Notas finales
- La crisis financiera mundial duró de 2007 a 2008. La Gran Recesión resultante duró oficialmente hasta mediados de 2009.
- Propiedad inmobiliaria, o REO, describe una clase de propiedad que pertenece a un prestamista, generalmente un banco, una agencia gubernamental o una aseguradora de préstamos del gobierno, después de una venta fallida en una subasta de ejecución hipotecaria.
- Para mayor solidez, también verificamos esto para 2008 y encontramos números similares.
- Consulte la Sección 4022(a)(2) de la Ley CARES.
- Los prestatarios podrían entrar en indulgencia por 180 días con la opción de acortar el plazo o extenderlo hasta 180 días adicionales. Nota: Esto se aplica solo a hipotecas para propiedades de una a cuatro unidades. Las propiedades multifamiliares más grandes tienen diferentes reglas dictadas bajo la Sección 4023.
- Los propietarios de viviendas debían cumplir con los siguientes requisitos: (1) La vivienda era su residencia principal y no tenían ningún interés de propiedad en ninguna otra propiedad residencial, como una segunda vivienda; (2) su hipoteca existente se originó el 1 de enero de 2008 o antes, y realizaron al menos seis pagos; (3) no pudieron pagar su hipoteca existente sin ayuda; (4) sus pagos hipotecarios mensuales totales adeudados eran más del 31% de su ingreso bruto mensual; (5) y certificaron que no habían sido condenados por fraude en los últimos 10 años, no habían incumplido intencionalmente sus deudas y no proporcionaron información material falsa a sabiendas o voluntariamente para obtener la(s) hipoteca(s) existente(s). Ver Esperanza para los propietarios para más detalles.
